Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Tapuda yapılan tüm gayrimenkul türlerindeki satış işlem sayısı 1.5 milyonu geçti. Aynı dönemde satış yolu ile elde edilen harç gelirleri ise 64 milyar seviyesine ulaştı. Tapu harç gelirlerinde 20 milyarı geçen tutar ile İstanbul ilk sırada yer aldı” dedi.
Gayrimenkul sektöründe son dönemde MEVA (Mekansal Veri Analizi) kapsamında tapudaki satış bedellerinin daha yakından takip edildiğini belirten Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı “Gelir İdaresi Başkanlığınca yapılan çapraz kontroller ve analizlerin yanı sıra gayrimenkul değerleme raporları, internet satış ilanları, emsal tapu satışları vb. veriler üzerinden yapılan araştırmalar ile gayrimenkullerin alış/satış işlemleri sıkı takip edilmeye başlandı. Düşük değer gösteren 10 binin üzerinde satış işlemi için tebligatlar gönderildi ve gönderilmeye devam ediyor. Her ne kadar bu düzenlemeler vergiye gönüllü uyumun sağlanması amacı ile yapılmaya çalışılsa da sektörümüzdeki hatalı beyanlar aslında öncelikle müteahhitlerin düşük fatura kesilmesinden kaynaklanıyor. Düşük değer üzerinden başlayan satışlar, değer artış kazancındaki yüksek yükümlülükler nedeniyle düşük değerler üzerinden yapılmaya devam ediyor. Düzenleme çerçevesinde değer artış kazancına yönelik olarak en azından bir defalık bir beyan affı getirilmesi ve sağlanacak verimlilik sonrasında tapu harçlarının daha da makul seviyeye çekilmesi büyük önem arz ediyor” dedi.
“Fahiş fiyat artışı tanımı yapılmalı”
Ticaret Bakanlığı tarafından ilan platformlarında yer alan taşınmaz ilanlarının da yakından takip edildiğini belirten Özelmacıklı, “30 Mayıs 2025 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmelik değişikliğiyle, internet ortamında verilen taşınmaz ilanlarında taşınmaz sahiplerinin genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir gerekçeye dayanmayan fiyat artışı yapmaları yasaklandı. Burada yine emlak işletmelerinin bu tür ilanlara aracılık etmemelerine ilişkin sorumlulukları ise devam ediyor. Lakin burada haklı gerekçe ve genel ekonomik veriler tanımının netleştirilmesi gerekiyor. Örneğin enflasyon oranı, döviz kuru, gram altındaki artış gibi bir kriter belirlenmeli. Burada fiyat artışının hangi eşik değerlerle ölçüleceği ve kriterleri net olarak belirlenmeli” ifadelerini kullandı.
“Değer artış kazancı göz ardı edilmemeli”
Tapu harcı düzenlemelerinde sadece harç farkı değil, gelir vergisi risklerinin de göz önünde bulundurulması gerektiğini belirten Özelmacıklı, “Gayrimenkul alım satım işlemi ticari kazanç hükümleri kapsamında değilse, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı kapsamında değerlendiriliyor. Gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının, 2025 takvim yılı için istisna tutarı 120 bin TL’si gelir vergisinden istisna kabul ediliyor. Gelir vergisine tabi gelirlerde ise vergilendirme oranı yüzde 15’den başlıyor ve yüzde 40’a kadar çıkıyor. Bu nedenle tapu harcının doğru beyan edilerek değer artış kazancının değer barışı ile düzeltilmesi sektör açısından çok daha olumlu bir adım olacaktır” diye konuştu.
Özelmacıklı, “Özellikle beş yıl içinde yapılan satışlarda ortaya çıkan değer artış kazancına ilişkin yükümlülüklere dikkat edilmeli. Bu kazancın beyan edilmemesi durumunda mükellefler ilerleyen dönemlerde ek vergi ve ceza riskiyle karşılaşabilir. Öte yandan bu konudaki beş yıllık istisna uygulamasının da değişmesi ve kademeli bir uygulamaya geçilmesi gerekiyor. Çünkü enflasyonist bir ortam yaşıyoruz ve aradaki farklar çok uçuk vergilere tekabül ediyor. Örneğin satın aldığı gayrimenkulü 3 yıl içinde satan belli bir oranda, 5 yıl içinde satan başka bir oranda, 10 yıl içinde satan belli bir oranda değer artış kazancı vergisi ödemeli. 10 yıldan sonrası ise istisna kabul edilmeli” diyerek sözlerini tamamladı.
